LA ESPECULACIÓN(10/010/05)

Oigo decenas y decenas de opiniones sobre el problema de la vivienda. Simplificaciones, exageraciones, deformaciones y, en el menor de los casos, aproximaciones. A veces, como arquitecto (o más bien como observador de la realidad que me considero sin formar parte de ella posiblemente), me veo involucrado en conversaciones, charlas, monólogos y críticas en las que disfruto enormemente.
Lo cierto es que, si bien asumo la complejidad del problema y la incapacidad para comprenderlo en su total magnitud, me gustaría poder al menos plasmar mis opiniones sobre algunas de las variables de esta ecuación:

- Suelo: me tiembla el pulso al afirmar que es el mayor motivo del incremento del precio de la vivienda. (Bueno, maticemos previamente, el crecimiento desmesurado e incontrolado), pero lo afirmaré. La falta de fiscalidad eficaz sobre los precios negociados en dinero “no declarado” ha permitido unos incrementos brutales en las repercusiones del suelo, sin que el miedo a las obligaciones tributarias haya paliado esta escalada. La permisividad al no controlarse los movimientos financieros de los vendedores, la complicidad de los notarios firmando unas cantidades y cediendo despachos a su lado para “cerrar” las operaciones, la pasividad del poder central al no propiciar un control y la imposibilidad de los promotores para organizarse frente a este avasallamiento han dado un mapa de precios disparatado, dentro de una espiral de crecimiento muy superior a la de los precios de construcción o márgenes de beneficio, y han llevado para más INRI a las promociones a la zona de peligro, ya que la proporción de dinero B aumenta los riesgos, dificulta la claridad en el resto del proceso y obliga a duplicar muchas de las gestiones y procesos necesarios. Me gustaría añadir el carácter especulativo, negativo, ya que los propietarios del suelo no aportan valor añadido alguno a su producto, negándose en la mayoría de los casos a estudiar las posibilidades reales de sus suelos.(El principio de la subsidiaridad promulga que, si los privados son capaces de organizarse por si mismos, no es necesaria la intervención de estamentos superiores. Léase en esta desidia de los propietarios las lagunas y errores de una parte importante del planeamiento urbanístico).

- Urbanismo y Ordenanzas: no ha habido capacidad de reacción. La velocidad con que ha acelerado el mercado ha sido muy superior a la de las herramientas disponibles para controlarlo. Y disponemos de herramientas. Me niego a hacer propia la actitud derrotista observada en la mayoría de dirigentes de este país. El urbanismo español es de los más intervencionistas de toda Europa. Pero es tal el control que puede llegar a ejercer, que la casi totalidad de políticos ha perdido demasiado tiempo en saber cuales podían ser sus beneficios. Y nadie ha frenado esta vía de agua. Es como si fuese más importante hacerse con el mayor volumen de aire posible ante el inminente hundimiento del barco que intentar mantenerlo a flote. Merecerá un artículo específico este tema, pero mencionar dos aspectos abandonados en la actualidad por nuestro planeamiento: sostenibilidad y plazos de ejecución. No se ha impedido construir lo inconstruible, y no se ha construido lo construible, todo, bailado al son del único interés económico. Sería injusto dejar de asumir la carga finaciera que soportan los ayuntamientos en solitario, pero no es atenuante para no denunciar el daño causado en el futuro de nuestro territorio.

- Primera necesidad: sí, LA VIVIENDA SÍ ES UN ARTÍCULO DE PRIMERA NECESIDAD. Son increíbles las argumentaciones sobre la consideración de la gasolina como elemento de primera necesidad para las familias españolas. ¿No debería haber sido de primera necesidad el tener una planificación inteligente para que la economía española no dependiera de una construcción masiva y de baja calidad, y de un sistema energético dependiente de terceros y de fuentes lejanas a nosotros mismos?. Porque los errores además, no se restan nunca sino que se suman, y la precariedad energética de nuestro urbanismo y nuestra construcción nos hacen aún más dependientes de la gasolina y menos adaptables a fuentes de energía renovables. Y es la mitad del consumo energético la construcción. Roza lo indignante la cantidad de discursos sobre el ahorro proveniente por la limitación de la velocidad (fácilmente castigable), y la mínima mención a la escalada de consumo que supondrá la salida del otoño y la entrada en el invierno dentro de casas dispersas, dependientes de ingentes cantidades de energía para calentarse, e incapaces de aprovechar el torrente de energía que es nuestro sol y nuestro clima. Será cuestión de inventar la multa por “exceso de consumo”.(A todo esto, lo más ajenos a este problema, los propios arquitectos)

- Vivienda pública y organismos de gestión pública: y ahora que sabemos dónde se encuentran los problemas, ahora que conocemos nuestras armas para plantar cara. Ahora que sabemos que hay un producto de primera necesidad con la obligación que supone para los organismos públicos el conseguir el acceso a él de todos los ciudadanos… arrinconamos la vivienda pública (la clásica y denostada VPO) y creamos Agencias de Suelo Público. Y nos quedamos tan tranquilos. El suelo público, encorsetado por sistemas de financiación obsoletos, normativas arcaicas, gestiones denigrantes, y transparencias en los sistemas de adjudicación y control cuanto menos dudosos, se ha quedado “congelado”. Ha sido en la mayoría de los casos moneda de cambio, se ha visto promovido en el menor de ellos, y se ha desdibujado su papel, ya que ha pasado a ser vivienda ínfima cuando debería ser vivienda digna simplemente.

- Agentes y “agentes”: Después de haber conseguido todo este sangrante recorrido… empiezan los pases. Ningún producto comercial pasa por tantas manos como el inmobiliario. En mi maniática comparación entre el mundo de la construcción y el automovilístico, un nuevo dato ha helado mi sangre. En la producción de un automóvil, el precio de la mano de obra supone solo un 2,5%. Ojalá supiéramos cual es el precio de los agentes implicados en el movimiento de las viviendas. Ajenos a su desarrollo y financiación. Entiendo que las sociedades se complejizan, y la invención de puestos de trabajo es imprescindible. Pero cuando lo hacen gravando un producto de primera necesidad sin darle ningún valor añadido (la profesionalidad de la mayoría de agentes es dudosa), cuando esto ocurre, el resto de involucrados debemos lanzar la señal de alarma. El tanto por ciento de beneficio del arquitecto es muy inferior al de estos agentes. El beneficio del constructor es menor. Y sin embargo, la carga de responsabilidad es ingentemente superior. Sin entrar en la “flexibilidad” de sus márgenes. Ni los arquitectos ni los constructores ven aumentados sus márgenes en función del coste final. Así que pensemos con frialdad a quien le interesa que sigan subiendo los precios y a quien no.

- El precio y el comprador: en último lugar. Un principio del mercado asevera:”Las cosas no tienen precio, tienen comprador”. Y los españoles hemos comprado masivamente todo lo que nos han ofrecido apostando por nuestro enriquecimiento y no por nuestra estabilidad. Sin reflexión, sin comparación, sin conocimiento real. Personalmente, no tengo argumentos para descalificar ni aplaudir esta estrategia. Creo que hemos vendido una situación de privilegio respecto a nuestro territorio a una sola baza, y que las consecuencias serán fuertes para las generaciones venideras. Y es pesimista el mensaje, qué duda cabe.

A partir de ahora, nos queda trabajar. Si queremos. Si no lo hacemos, los bancos (cada vez más centralizados) serán nuestros dueños cada vez por más años, las empresas energéticas (cada vez más centralizadas) seguirán controlando nuestras economías cotidianas en función de sus intereses y no de nuestras capacidades, y los políticos (cada vez más centrados según ellos) seguirán divagando sobre nuestras posibilidades mientras siguen aumentando las suyas.

Sin embargo, si queremos, trabajando conseguiremos que el precio del suelo sea intervenido con criterios técnicos y no especulativos, que el ente público gestione viviendas al margen de mercados lucrativos, que nuestras viviendas consuman y degraden exactamente lo mínimo, y que nuestra vida deje de girar entorno al la vivienda para pasar a enriquecerse de todo lo que este punto de la civilización nos ofrece. Y esto, esto es positivo.

Víctor Moreno Jiménez